上海市住宅物(wù)業管理(lǐ)規定
上海市住宅物(wù)業管理(lǐ)規定
2011年4月1日起施行
（2004年8月19日上海市第十二屆人民(mín)代表大會常務(wù)委員會第十四次會議通過2010年12月23日上海市第十三屆人民(mín)代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議修訂）
第一章 總則
第一條 為(wèi)了規範住宅物(wù)業管理(lǐ)活動，維護業主和物(wù)業服務(wù)企業的合法權益，根據《中(zhōng)華人民(mín)共和國(guó)物(wù)權法》、國(guó)務(wù)院《物(wù)業管理(lǐ)條例》和其他(tā)有(yǒu)關法律、行政法規，結合本市實際情況，制定本規定。
第二條 本市行政區(qū)域内住宅物(wù)業管理(lǐ)、使用(yòng)及其監督管理(lǐ)，适用(yòng)本規定。
第三條 本規定所稱住宅物(wù)業管理(lǐ)（以下簡稱物(wù)業管理(lǐ)），是指住宅區(qū)内的業主通過選聘物(wù)業服務(wù)企業，由業主和物(wù)業服務(wù)企業按照物(wù)業服務(wù)合同約定，或者通過其他(tā)形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理(lǐ)，維護相關區(qū)域内的環境衛生和秩序的活動。
本規定所稱業主，是指房屋的所有(yǒu)權人。
本規定所稱使用(yòng)人，是指房屋的承租人和實際居住人。
本規定所稱物(wù)業服務(wù)企業，是指依法取得獨立法人資格、具(jù)有(yǒu)相應資質(zhì)，從事物(wù)業服務(wù)的企業。
第四條 市房屋行政管理(lǐ)部門負責全市物(wù)業管理(lǐ)的監督管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)。區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門負責本轄區(qū)内物(wù)業管理(lǐ)的監督管理(lǐ)；其設立的房屋管理(lǐ)辦(bàn)事機構（以下簡稱房管辦(bàn)事處）承擔相關具(jù)體(tǐ)事務(wù)。
市和區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門履行以下職責：
（一）業主大會和業主委員會的業務(wù)指導與監督管理(lǐ)；
（二）物(wù)業服務(wù)企業和從業人員的監督管理(lǐ)；
（三）專項維修資金歸集、使用(yòng)的指導與監督；
（四）物(wù)業使用(yòng)和維護的監督管理(lǐ)；
（五）物(wù)業管理(lǐ)方面的其他(tā)監督管理(lǐ)職責。
第五條 區(qū)、縣人民(mín)政府應當建立住宅小(xiǎo)區(qū)綜合管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)制度，組織區(qū)、縣相關行政管理(lǐ)部門和單位，部署、推進和協調轄區(qū)内物(wù)業管理(lǐ)各項工(gōng)作(zuò)，并指導監督業主大會、業主委員會的各項工(gōng)作(zuò)。
鄉、鎮人民(mín)政府和街(jiē)道辦(bàn)事處應當建立本轄區(qū)住宅小(xiǎo)區(qū)綜合管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)制度，協調和處理(lǐ)轄區(qū)内物(wù)業管理(lǐ)綜合事務(wù)和糾紛，指導監督業主大會、業主委員會的組建及日常運作(zuò)。
鄉、鎮人民(mín)政府和街(jiē)道辦(bàn)事處應當建立本轄區(qū)住宅小(xiǎo)區(qū)綜合管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)制度，協調和處理(lǐ)轄區(qū)内物(wù)業管理(lǐ)綜合事務(wù)和糾紛，指導監督業主大會、業主委員會的組建及日常運作(zuò)。
第六條 市物(wù)業管理(lǐ)行業協會是實行行業服務(wù)和自律管理(lǐ)的社會組織，依法制定和組織實施自律性規範，組織業務(wù)培訓，對物(wù)業服務(wù)企業之間的糾紛進行調解，維護物(wù)業服務(wù)企業合法權益。
本市鼓勵物(wù)業服務(wù)企業加入市物(wù)業管理(lǐ)行業協會。
第二章 業主及業主大會
第七條 住宅小(xiǎo)區(qū)，包括分(fēn)期建設或者兩個以上單位共同開發建設的住宅小(xiǎo)區(qū)，其設置的配套設施設備是共用(yòng)的，應當劃分(fēn)為(wèi)一個物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域；但被道路、河道等分(fēn)割為(wèi)兩個以上自然街(jiē)坊或者封閉小(xiǎo)區(qū)，且能(néng)明确共用(yòng)配套設施設備管理(lǐ)、維護責任的，可(kě)以分(fēn)别劃分(fēn)為(wèi)獨立的物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域。
第八條 房屋行政管理(lǐ)部門負責核定物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域。
規劃行政管理(lǐ)部門在住宅建設工(gōng)程設計方案審查時，應當征求區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門對物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域的預劃意見。 建設單位在申請辦(bàn)理(lǐ)住宅建設工(gōng)程規劃許可(kě)證的同時，應當向區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門提出劃分(fēn)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域的申請，區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門應當在五日内核定物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域。
建設單位在房屋銷售時，應當将區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門核定的物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域範圍，通過合同約定方式向物(wù)業買受人明示。
第九條 尚未劃分(fēn)或者需要調整物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域的，區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門應當會同鄉、鎮人民(mín)政府或者街(jiē)道辦(bàn)事處，按照第七條的規定，結合當地居民(mín)委員會、村民(mín)委員會的布局劃分(fēn)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域。調整物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域的，還應當征得專有(yǒu)部分(fēn)占建築物(wù)總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域調整後，區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門應當在相關物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内公(gōng)告。
第十條 建設單位在辦(bàn)理(lǐ)房屋交付使用(yòng)許可(kě)手續時，應當向房管辦(bàn)事處提交下列資料：
（一）竣工(gōng)總平面圖，單體(tǐ)建築、結構、設備竣工(gōng)圖，配套設施、地下管網工(gōng)程竣工(gōng)圖等竣工(gōng)驗收資料；
（二）設施設備的安(ān)裝(zhuāng)、使用(yòng)和維護保養等技(jì )術資料；
（三）物(wù)業質(zhì)量保修文(wén)件和物(wù)業使用(yòng)說明文(wén)件；
（四）物(wù)業管理(lǐ)所必需的其他(tā)資料。
建設單位在辦(bàn)理(lǐ)物(wù)業承接驗收手續時，應當向物(wù)業服務(wù)企業移交前款規定的資料。
業主可(kě)以向房管辦(bàn)事處、物(wù)業服務(wù)企業申請查詢本物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内第一款規定的資料。
第十一條 業主在物(wù)業管理(lǐ)活動中(zhōng)，除享有(yǒu)《中(zhōng)華人民(mín)共和國(guó)物(wù)權法》、國(guó)務(wù)院《物(wù)業管理(lǐ)條例》規定的權利外，還有(yǒu)權提議召開首次業主大會會議。
業主在物(wù)業管理(lǐ)活動中(zhōng)，應當履行《中(zhōng)華人民(mín)共和國(guó)物(wù)權法》、國(guó)務(wù)院《物(wù)業管理(lǐ)條例》規定的義務(wù)。
業主應當直接或者通過建設單位、物(wù)業服務(wù)企業向業主委員會提供聯系地址、通訊方式。
第十二條 業主大會由一個物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的全體(tǐ)業主組成。
一個物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内，房屋出售并交付使用(yòng)的建築面積達到百分(fēn)之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用(yòng)已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。但隻有(yǒu)一個業主的，或者業主人數較少且經全體(tǐ)業主一緻同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十三條 物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域符合本規定第十二條第二款所列應當成立業主大會條件之一的，建設單位應當在三十日内向
物(wù)業所在地的鄉、鎮人民(mín)政府或者街(jiē)道辦(bàn)事處提出成立業主大會的書面報告，并提供下列資料：
（一）物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域核定意見；
（二）物(wù)業服務(wù)企業用(yòng)房和業主委員會用(yòng)房（以下合稱物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房）配置證明；
（三）業主清冊和物(wù)業建築面積；
（四）物(wù)業出售并交付使用(yòng)時間；
（五）已籌集的專項維修資金清冊。
建設單位未及時書面報告的，業主可(kě)以向鄉、鎮人民(mín)政府或者街(jiē)道辦(bàn)事處提出成立業主大會的書面要求。
第十四條 鄉、鎮人民(mín)政府或者街(jiē)道辦(bàn)事處應當在接到建設單位書面報告或者業主書面要求後的六十日内，會同區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門組建業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。籌備組應當自成立之日起七日内，将成員名(míng)單在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内公(gōng)告。
籌備組由業主代表，建設單位代表，鄉、鎮人民(mín)政府或者街(jiē)道辦(bàn)事處代表，房管辦(bàn)事處代表，物(wù)業所在地居民(mín)委員會或者村民(mín)委員會代表組成。籌備組人數應當為(wèi)單數，其中(zhōng)業主代表應當符合本規定第十九條第二款的規定，人數所占比例應當不低于籌備組總人數的二分(fēn)之一。籌備組組長(cháng)由鄉、鎮人民(mín)政府或者街(jiē)道辦(bàn)事處代表擔任。
籌備組中(zhōng)的業主代表，由街(jiē)道辦(bàn)事處或者鄉、鎮人民(mín)政府組織業主推薦産(chǎn)生。
業主對籌備組成員有(yǒu)異議的，由鄉、鎮人民(mín)政府或者街(jiē)道辦(bàn)事處協調解決。
第十五條 籌備組應當做好以下籌備工(gōng)作(zuò)：
（一）确認并公(gōng)示業主身份、業主人數以及所擁有(yǒu)的專有(yǒu)部分(fēn)面積；
（二）确定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和内容；
（三）草(cǎo)拟管理(lǐ)規約、業主大會議事規則；
（四）确定首次業主大會會議表決規則；
（五）制定業主委員會成員候選人産(chǎn)生辦(bàn)法，确定業主委員會成員候選人名(míng)單；
（六）制定業主委員會選舉辦(bàn)法；
（七）完成召開首次業主大會會議的其他(tā)準備工(gōng)作(zuò)。
前款内容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内公(gōng)告。業主對公(gōng)告内容有(yǒu)異議的，籌備組應當記錄并作(zuò)出答(dá)複。
籌備組應當自成立之日起九十日内，組織召開首次業主大會會議。
籌備組在業主委員會依法成立後自行解散。
第十六條 業主大會除履行《中(zhōng)華人民(mín)共和國(guó)物(wù)權法》、國(guó)務(wù)院《物(wù)業管理(lǐ)條例》規定的職責外，還可(kě)以決定業主委員會的工(gōng)作(zuò)經費、撤銷業主小(xiǎo)組不适當的決定。
第十七條 業主大會會議可(kě)以采用(yòng)集體(tǐ)讨論形式，也可(kě)以采用(yòng)書面征求意見的形式。業主大會會議應當有(yǒu)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内專有(yǒu)部分(fēn)占建築物(wù)總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主大會作(zuò)出決定，應當經專有(yǒu)部分(fēn)占建築物(wù)總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會決定籌集和使用(yòng)專項維修資金，或者改建、重建建築物(wù)及其附屬設施的，應當經專有(yǒu)部分(fēn)占建築物(wù)總面積三分(fēn)之二以上的業主且占總人數三分(fēn)之二以上的業主同意。
業主可(kě)以委托代理(lǐ)人參加業主大會會議，代理(lǐ)人應當持業主書面委托書并依據委托人對所議事項的意見進行投票表決。
第十八條 首次業主大會會議通過的議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主小(xiǎo)組的設立、業主委員會的組成、任期、罷免和補選等事項作(zuò)出約定。
第十九條 業主委員會由業主大會會議選舉産(chǎn)生，依法履行職責。業主委員會由五人以上單數組成，任期為(wèi)三年到五年。
業主委員會成員應當符合國(guó)務(wù)院《物(wù)業管理(lǐ)條例》規定的條件。業主有(yǒu)損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物(wù)業使用(yòng)性質(zhì)、欠交物(wù)業服務(wù)費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的，不得擔任業主委員會成員；擔任業主委員會成員後出現上述情形的，應當按照業主大會确定的規則予以罷免。
業主委員會履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物(wù)業管理(lǐ)的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物(wù)業服務(wù)企業簽訂物(wù)業服務(wù)合同；
（三）及時了解業主、物(wù)業使用(yòng)人的意見和建議，督促業主交納物(wù)業服務(wù)費，監督和協助物(wù)業服務(wù)企業履行物(wù)業服務(wù)合同；
（四）監督管理(lǐ)規約的實施；
（五）業主大會賦予的其他(tā)職責。
業主委員會應當接受業主大會和業主的監督。
第二十條 業主委員會主任、副主任由業主委員會選舉産(chǎn)生。
業主委員會主任負責主持業主委員會日常工(gōng)作(zuò)，并履行以下職責：
（一）召集和主持業主委員會會議；
（二）提出業主委員會會議議題；
（三）按照業主大會會議的決定，簽署有(yǒu)關文(wén)書。
業主委員會主任因故不能(néng)履行職責時，由副主任履行。
第二十一條 業主委員會自選舉産(chǎn)生之日起三十日内，持下列文(wén)件向鄉、鎮人民(mín)政府或者街(jiē)道辦(bàn)事處備案：
（一）業主大會會議記錄和會議決定；
（二）業主大會議事規則；
（三）管理(lǐ)規約；
（四）業主委員會成員的名(míng)單和基本情況。
鄉、鎮人民(mín)政府或者街(jiē)道辦(bàn)事處對依法選舉産(chǎn)生的業主委員會出具(jù)業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用(yòng)印章。
第二十二條 業主大會會議分(fēn)為(wèi)定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經百分(fēn)之二十以上業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
召開業主大會會議，業主委員會應當事先将會議時間、地點、議題和議程書面通知所在地房管辦(bàn)事處、居民(mín)委員會或者村民(mín)委員會，邀請房管辦(bàn)事處、居民(mín)委員會或者村民(mín)委員會派代表參加，并聽取房管辦(bàn)事處、居民(mín)委員會或者村民(mín)委員會的意見、建議。
業主委員會不依法組織召開業主大會會議的，鄉、鎮人民(mín)政府或者街(jiē)道辦(bàn)事處應當督促其限期召開；逾期不召開的，鄉、鎮人民(mín)政府或者街(jiē)道辦(bàn)事處可(kě)以應業主要求組織召開業主大會會議。
第二十三條 業主委員會應當建立定期接待制度，聽取業主和使用(yòng)人對物(wù)業管理(lǐ)和業主委員會日常工(gōng)作(zuò)的意見和建議，接受業主和使用(yòng)人的咨詢、投訴和監督。
業主委員會應當建立工(gōng)作(zuò)記錄制度，做好業主大會會議、業主委員會會議、物(wù)業服務(wù)合同協商(shāng)簽訂活動，以及物(wù)業管理(lǐ)中(zhōng)各項重要事項的記錄，并妥善保管。
業主委員會應當建立信息公(gōng)開制度，按照規定及時公(gōng)布業主大會和業主委員會作(zuò)出的決定、物(wù)業服務(wù)企業選聘、物(wù)業服務(wù)合同等物(wù)業管理(lǐ)中(zhōng)的各項決定和重大事項；定期公(gōng)布專項維修資金和公(gōng)共收益收支；接受業主查詢所保管的物(wù)業管理(lǐ)信息。
第二十四條 業主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告鄉、鎮人民(mín)政府或者街(jiē)道辦(bàn)事處。鄉、鎮人民(mín)政府或者街(jiē)道辦(bàn)事處應當在六十日内會同區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門組建換屆改選小(xiǎo)組，由換屆改選小(xiǎo)組組織召開業主大會會議選舉産(chǎn)生新(xīn)一屆業主委員會。
換屆改選小(xiǎo)組由業主代表，鄉、鎮人民(mín)政府或者街(jiē)道辦(bàn)事處代表，房管辦(bàn)事處代表，物(wù)業所在地居民(mín)委員會或者村民(mín)委員會代表組成。換屆改選小(xiǎo)組人數應當為(wèi)單數，其中(zhōng)業主代表應當符合本規定第十九條第二款的規定，人數所占比例應當不低于換屆改選小(xiǎo)組總人數的二分(fēn)之一。換屆改選小(xiǎo)組組長(cháng)由鄉、鎮人民(mín)政府或者街(jiē)道辦(bàn)事處代表擔任。
自換屆改選小(xiǎo)組産(chǎn)生至新(xīn)一屆業主委員會選舉産(chǎn)生期間，業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作(zuò)出決定：
（一）選聘、解聘物(wù)業服務(wù)企業；
（二）除管理(lǐ)規約規定情形之外的物(wù)業維修、更新(xīn)、改造等重大事項；
（三）其他(tā)重大事項。
第二十五條 業主委員會應當自換屆改選小(xiǎo)組成立之日起十日内，将其保管的有(yǒu)關财務(wù)憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他(tā)屬于業主大會所有(yǒu)的财物(wù)移交物(wù)業所在地房管辦(bàn)事處保管。業主大會、業主委員會依法需要使用(yòng)上述物(wù)品的，物(wù)業所在地房管辦(bàn)事處應當及時提供。
新(xīn)一屆業主委員會選舉産(chǎn)生後，應當在三十日内向鄉、鎮人民(mín)政府或者街(jiē)道辦(bàn)事處辦(bàn)理(lǐ)換屆備案手續，并由物(wù)業所在地房管辦(bàn)事處在備案後十日内，将其保管的前款所述物(wù)品移交新(xīn)一屆業主委員會。
拒不移交第一款所述物(wù)品的，新(xīn)一屆業主委員會可(kě)以請求物(wù)業所在地鄉、鎮人民(mín)政府或者街(jiē)道辦(bàn)事處督促移交，物(wù)業所在地公(gōng)安(ān)機關應當予以協助。
第二十六條 不再擔任業主委員會成員的，應當在十日内将其保管的本規定第二十五條第一款所述物(wù)品移交業主委員會；拒不移交的，業主委員會可(kě)以按照本規定第二十五條第三款規定處理(lǐ)。
第二十七條 業主委員會出現成員人數不足二分(fēn)之一或者其他(tā)無法正常運作(zuò)情形的，業主大會應當作(zuò)出決定啓動補選或者提前換屆改選程序。
第二十八條 業主委員會的名(míng)稱、所轄區(qū)域範圍、成員、業主大會議事規則和管理(lǐ)規約發生變更的，業主委員會應當在三十日内向鄉、鎮人民(mín)政府或者街(jiē)道辦(bàn)事處辦(bàn)理(lǐ)變更備案手續。
因物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域調整、房屋滅失或者其他(tā)原因緻使業主委員會無法存續的，業主委員會應當在三十日内向鄉、鎮人民(mín)政府或者街(jiē)道辦(bàn)事處辦(bàn)理(lǐ)注銷備案手續。
第二十九條 按照本規定第二十一條、第二十五條、第二十八條規定，鄉、鎮人民(mín)政府或者街(jiē)道辦(bàn)事處受理(lǐ)業主委員會備案後，應當在二十日内完成備案手續，并将備案資料抄送區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門。
第三十條 同一物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内有(yǒu)兩幢以上房屋的，可(kě)以以幢、單元為(wèi)單位成立業主小(xiǎo)組。業主小(xiǎo)組由該幢、單元的全體(tǐ)業主組成。
業主小(xiǎo)組應當履行下列職責：
（一）推選業主代表出席業主大會會議，表達本小(xiǎo)組業主的意願；
（二）決定本小(xiǎo)組範圍内住宅共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備的維修、更新(xīn)、改造和養護；
（三）決定本小(xiǎo)組範圍内的其他(tā)事項。
業主小(xiǎo)組議事由該業主小(xiǎo)組産(chǎn)生的業主代表主持。業主小(xiǎo)組行使前款規定職責的程序，參照本物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域業主大會議事規則執行。
第三十一條 居民(mín)委員會、村民(mín)委員會設立的人民(mín)調解委員會，可(kě)以依法調解本地區(qū)業主、業主委員會、物(wù)業服務(wù)企業之間的物(wù)業管理(lǐ)糾紛。
第三章 物(wù)業管理(lǐ)服務(wù)
第三十二條 物(wù)業服務(wù)企業應當按照國(guó)家有(yǒu)關規定，取得相應資質(zhì)。
房屋行政管理(lǐ)部門應當依法對物(wù)業服務(wù)企業的服務(wù)活動實施監督檢查。
第三十三條 物(wù)業服務(wù)項目經理(lǐ)應當取得相應的資格證書。
物(wù)業服務(wù)項目經理(lǐ)承接物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域數量和建築面積的規範，由市房屋行政管理(lǐ)部門制定。
第三十四條 市房屋行政管理(lǐ)部門應當根據物(wù)業服務(wù)合同履行、投訴處理(lǐ)和日常檢查等情況，建立物(wù)業服務(wù)企業信用(yòng)檔案庫和物(wù)業服務(wù)項目經理(lǐ)信用(yòng)檔案庫。
第三十五條 選聘物(wù)業服務(wù)企業前，業主委員會應當拟定選聘方案。選聘方案應當包括拟選聘物(wù)業服務(wù)企業的資質(zhì)、管理(lǐ)實績要求、物(wù)業服務(wù)内容和收費标準、物(wù)業服務(wù)合同期限和選聘方式等内容。
選聘方案經業主大會會議表決通過後，業主委員會應當在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内公(gōng)告。
第三十六條 選聘物(wù)業服務(wù)企業的，應當通過本市統一的物(wù)業管理(lǐ)招投标平台公(gōng)開招标，但業主大會決定繼續聘用(yòng)原物(wù)業服務(wù)企業或者業主大會決定采用(yòng)協議選聘等其他(tā)方式的除外。
市房屋行政管理(lǐ)部門負責建立本市統一的物(wù)業管理(lǐ)招投标平台，為(wèi)選聘物(wù)業服務(wù)企業提供指導和服務(wù)。
第三十七條 建設單位在申請房屋預售許可(kě)前，應當參照市房屋行政管理(lǐ)部門制作(zuò)的示範文(wén)本，制定臨時管理(lǐ)規約和房屋使用(yòng)說明書，作(zuò)為(wèi)房屋銷售合同的附件。
臨時管理(lǐ)規約應當對物(wù)業的使用(yòng)和維護管理(lǐ)、業主義務(wù)、違反臨時管理(lǐ)規約應當承擔的責任等事項作(zuò)出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物(wù)業買受人的合法權益。臨時管理(lǐ)規約應當報區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門備案。
房屋使用(yòng)說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備，注明房屋承重結構的房屋結構圖，不得占用(yòng)、移裝(zhuāng)的共用(yòng)部位、共用(yòng)設備，以及其他(tā)有(yǒu)關安(ān)全合理(lǐ)使用(yòng)房屋的注意事項。
建設單位與物(wù)業買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含前期物(wù)業服務(wù)合同約定的内容，以及建設工(gōng)程規劃許可(kě)文(wén)件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋交接書中(zhōng)列明物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内歸全體(tǐ)業主所有(yǒu)的配套設施設備。
建設單位不得将物(wù)業共用(yòng)部分(fēn)的所有(yǒu)權或者使用(yòng)權單獨轉讓。
第三十八條 建設單位應當在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域地面上配置獨用(yòng)成套的物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房，其中(zhōng)物(wù)業服務(wù)企業用(yòng)房按照物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域房屋總建築面積的千分(fēn)之二配置，但不得低于一百平方米；業主委員會用(yòng)房按照不低于三十平方米配置。在物(wù)業交付時，物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房由建設單位交付物(wù)業服務(wù)企業代管，并在業主大會成立後三十日内無償移交給業主大會。
規劃行政管理(lǐ)部門在核發建設工(gōng)程規劃許可(kě)證時，應當在許可(kě)證附圖上注明物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房的具(jù)體(tǐ)部位。
區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門在核發房屋預售許可(kě)證和辦(bàn)理(lǐ)房屋所有(yǒu)權初始登記時，應當注明物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房室号。
物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房不得擅自變更位置，也不得分(fēn)割、轉讓、抵押。
第三十九條 物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的下列配套設施設備歸業主共有(yǒu)：
（一）物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房；
（二）門衛房、電(diàn)話間、監控室、垃圾箱房、共用(yòng)地面架空層、共用(yòng)走廊；
（三）物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内按規劃配建的非機動車(chē)車(chē)庫；
（四）物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的共有(yǒu)綠化、道路、場地；
（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他(tā)書面形式承諾歸全體(tǐ)業主所有(yǒu)的物(wù)業；
（六）其他(tā)依法歸業主共有(yǒu)的設施設備。
建設單位申請房屋所有(yǒu)權初始登記時，應當提出前款規定的配套設施設備登記申請，由房地産(chǎn)登記機構在房地産(chǎn)登記冊上予以記載，但不頒發房地産(chǎn)權證書。
第四十條 物(wù)業服務(wù)企業應當按照物(wù)業服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。物(wù)業服務(wù)合同可(kě)以約定下列服務(wù)事項：
（一）物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備的使用(yòng)管理(lǐ)和維護；
（二）共有(yǒu)綠化的維護；
（三）共有(yǒu)區(qū)域的保潔；
（四）共有(yǒu)區(qū)域的秩序維護；
（五）車(chē)輛的停放管理(lǐ)；
（六）物(wù)業使用(yòng)中(zhōng)對禁止性行為(wèi)的管理(lǐ)措施；
（七）物(wù)業維修、更新(xīn)、改造和養護費用(yòng)的賬務(wù)管理(lǐ)；
（八）物(wù)業檔案資料的保管；
（九）業主大會或者業主委托的其他(tā)物(wù)業服務(wù)事項。
物(wù)業服務(wù)企業可(kě)以将物(wù)業服務(wù)合同中(zhōng)的專項服務(wù)事項委托給專業性服務(wù)企業，但不得将物(wù)業服務(wù)合同約定的全部事項一并委托給他(tā)人。
第四十一條 物(wù)業服務(wù)企業提供物(wù)業服務(wù)，應當遵守下列規定：
（一）符合國(guó)家和本市規定的技(jì )術标準、規範；
（二）及時向業主、使用(yòng)人告知安(ān)全合理(lǐ)使用(yòng)物(wù)業的注意事項；
（三）定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務(wù)；
（四）配合居民(mín)委員會、村民(mín)委員會做好社區(qū)管理(lǐ)相關工(gōng)作(zuò)。
物(wù)業服務(wù)企業應當協助做好物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的安(ān)全防範工(gōng)作(zuò)。
第四十二條 物(wù)業服務(wù)合同期限屆滿的三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會，作(zuò)出續聘或者另聘物(wù)業服務(wù)企業的決定，并将決定書面告知物(wù)業服務(wù)企業。業主大會決定續聘且物(wù)業服務(wù)企業接受的，業主委員會與物(wù)業服務(wù)企業應當在物(wù)業服務(wù)合同屆滿前重新(xīn)簽訂物(wù)業服務(wù)合同。
物(wù)業服務(wù)企業決定物(wù)業服務(wù)合同期限屆滿後不再為(wèi)該物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域提供物(wù)業服務(wù)的，應當提前三個月書面告知業主委員會。
物(wù)業服務(wù)合同期限屆滿後，業主大會沒有(yǒu)作(zuò)出續聘或者另聘物(wù)業服務(wù)企業決定，物(wù)業服務(wù)企業按照原合同繼續提供服務(wù)的，原合同權利義務(wù)延續。在合同權利義務(wù)延續期間，任何一方提出終止合同的，應當提前三個月書面告知對方。
第四十三條 物(wù)業服務(wù)企業應當建立和保存下列檔案和資料：
（一）小(xiǎo)區(qū)共有(yǒu)部分(fēn)經營管理(lǐ)檔案；
（二）小(xiǎo)區(qū)監控系統、電(diàn)梯、水泵、電(diàn)子防盜門等共用(yòng)設施設備檔案及其運行、維修、養護記錄；
（三）水箱清洗記錄及水箱檢測報告；
（四）住宅裝(zhuāng)飾裝(zhuāng)修管理(lǐ)資料；
（五）業主清冊；
（六）物(wù)業服務(wù)企業或者建設單位與相關公(gōng)用(yòng)事業單位簽訂的供水、供電(diàn)、垃圾清運、電(diàn)信覆蓋等書面協議；
（七）物(wù)業服務(wù)活動中(zhōng)形成的與業主利益相關的其他(tā)重要資料。
物(wù)業服務(wù)合同終止時，物(wù)業服務(wù)企業應當向業主委員會移交本規定第十條第一款和前款規定的檔案和資料，以及物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房。
第四十四條 物(wù)業服務(wù)收費應當遵循合理(lǐ)、公(gōng)開、質(zhì)價相符的原則。
物(wù)業服務(wù)收費實行政府指導價和市場調節價，同一物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内實施同一物(wù)業服務(wù)内容和标準的，物(wù)業服務(wù)收費執行同一價格标準。具(jù)體(tǐ)辦(bàn)法由市人民(mín)政府另行制定。
物(wù)業服務(wù)企業可(kě)以根據業主的委托提供物(wù)業服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協商(shāng)确定。
物(wù)業服務(wù)企業應當在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内書面公(gōng)布物(wù)業服務(wù)項目及其收費标準。
第四十五條 前期物(wù)業服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物(wù)業服務(wù)費用(yòng)，由建設單位承擔。
出售房屋交付之日的次月至前期物(wù)業服務(wù)合同終止之日的當月發生的物(wù)業服務(wù)費用(yòng)，由物(wù)業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物(wù)業服務(wù)收費标準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。
業主應當根據物(wù)業服務(wù)合同約定，按時交納物(wù)業服務(wù)費；業主逾期不交納物(wù)業服務(wù)費的，業主委員會應當督促其交納；物(wù)業服務(wù)企業可(kě)以依法向人民(mín)法院起訴。
業主轉讓物(wù)業時，應當與物(wù)業服務(wù)企業結清物(wù)業服務(wù)費；未結清的，買賣雙方應當對物(wù)業服務(wù)費的結算作(zuò)出約定，并告知物(wù)業服務(wù)企業。
第四十六條 利用(yòng)物(wù)業共用(yòng)部分(fēn)獲取的收益，歸共同擁有(yǒu)該物(wù)業的業主所有(yǒu)，主要補充專項維修資金，也可(kě)以按照業主大會的決定用(yòng)于業主委員會工(gōng)作(zuò)經費或者物(wù)業管理(lǐ)方面的其他(tā)需要。
第四十七條 經專有(yǒu)部分(fēn)占建築物(wù)總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主可(kě)以自行管理(lǐ)物(wù)業，并對下列事項作(zuò)出決定：
（一）自行管理(lǐ)的執行機構；
（二）自行管理(lǐ)的内容、标準、費用(yòng)和期限；
（三）聘請專業機構的方案；
（四）其他(tā)有(yǒu)關自行管理(lǐ)的内容。
電(diàn)梯、消防、技(jì )防等涉及人身、财産(chǎn)安(ān)全以及其他(tā)有(yǒu)特定要求的設施設備管理(lǐ)，應當委托專業機構進行維修和養護。
業主大會可(kě)以委托具(jù)有(yǒu)資質(zhì)的中(zhōng)介機構對管理(lǐ)費用(yòng)、專項維修資金、公(gōng)共收益等進行财務(wù)管理(lǐ)，根據委托财務(wù)管理(lǐ)合同開通專項維修資金賬戶，并應當向業主每季度公(gōng)布一次自行管理(lǐ)賬目。
業主自行管理(lǐ)物(wù)業的具(jù)體(tǐ)範圍和實施辦(bàn)法由市人民(mín)政府另行制定。
第四章 物(wù)業的使用(yòng)和維護
第四十八條 物(wù)業服務(wù)企業承接物(wù)業時，應當對移交的房屋及配套設施設備和相關場地進行檢查驗收，并對相關資料進行核對接收。
物(wù)業服務(wù)企業應當自承接驗收之日起七日内簽署驗收确認書。
第四十九條 建設單位應當按照國(guó)家規定的保修期限和保修範圍，承擔物(wù)業的保修責任。建設單位委托物(wù)業服務(wù)企業維修的，應當與物(wù)業服務(wù)企業另行簽訂委托協議。
建設單位應當在房屋所有(yǒu)權初始登記前，将物(wù)業保修金交存至指定專戶，專項用(yòng)于保修期内物(wù)業維修的保障。保修期内，物(wù)業保修金不足的，建設單位應當補足；保修期滿後，物(wù)業保修金有(yǒu)餘額的，應當返還建設單位。
物(wù)業保修金監管實行統一交存、資金歸屬不變、專款專用(yòng)、政府監管的原則。
第五十條 業主、使用(yòng)人應當遵守國(guó)家和本市的規定以及臨時管理(lǐ)規約、管理(lǐ)規約，按照房屋安(ān)全使用(yòng)規定使用(yòng)物(wù)業。
禁止下列損害公(gōng)共利益及他(tā)人利益的行為(wèi)：
（一）損壞房屋承重結構；
（二）違法搭建建築物(wù)、構築物(wù)；
（三）破壞房屋外貌；
（四）擅自改建、占用(yòng)物(wù)業共用(yòng)部分(fēn)；
（五）損壞或者擅自占用(yòng)、移裝(zhuāng)共用(yòng)設施設備；
（六）存放不符合安(ān)全标準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物(wù)品，或者存放、鋪設超負荷物(wù)品；
（七）排放有(yǒu)毒、有(yǒu)害物(wù)質(zhì)；
（八）發出超過規定标準的噪聲；
（九）法律、法規和規章禁止的其他(tā)行為(wèi)。
第五十一條 業主、使用(yòng)人裝(zhuāng)飾裝(zhuāng)修房屋，應當遵守國(guó)家和本市的規定以及臨時管理(lǐ)規約、管理(lǐ)規約。
業主、使用(yòng)人裝(zhuāng)飾裝(zhuāng)修房屋的，應當事先告知物(wù)業服務(wù)企業。物(wù)業服務(wù)企業應當将裝(zhuāng)飾裝(zhuāng)修工(gōng)程的禁止行為(wèi)和注意事項告知業主、使用(yòng)人。
在業主、使用(yòng)人裝(zhuāng)飾裝(zhuāng)修房屋期間，物(wù)業服務(wù)企業應當對裝(zhuāng)飾裝(zhuāng)修房屋情況進行現場巡查，業主應當予以配合。
第五十二條 業主、使用(yòng)人應當按照規劃行政管理(lǐ)部門批準或者房地産(chǎn)權證書載明的用(yòng)途使用(yòng)物(wù)業，不得擅自改變物(wù)業使用(yòng)性質(zhì)。
确需改變物(wù)業使用(yòng)性質(zhì)的，由區(qū)、縣規劃行政管理(lǐ)部門會同區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門提出允許改變物(wù)業使用(yòng)性質(zhì)的區(qū)域範圍和方案，并召開聽證會聽取利害關系人意見後，報區(qū)、縣人民(mín)政府決定。
在允許改變物(wù)業使用(yòng)性質(zhì)的區(qū)域範圍内，具(jù)體(tǐ)房屋單元的業主需要改變使用(yòng)性質(zhì)的，應當符合法律、法規以及管理(lǐ)規約，經有(yǒu)利害關系的業主同意後報區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門審批，并依法向其他(tā)行政管理(lǐ)部門辦(bàn)理(lǐ)有(yǒu)關手續。
第五十三條 物(wù)業服務(wù)企業發現業主、使用(yòng)人在物(wù)業使用(yòng)、裝(zhuāng)飾裝(zhuāng)修過程中(zhōng)有(yǒu)違反國(guó)家和本市有(yǒu)關規定以及臨時管理(lǐ)規約、管理(lǐ)規約行為(wèi)的，應當依據有(yǒu)關規定或者臨時管理(lǐ)規約、管理(lǐ)規約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小(xiǎo)時内報告業主委員會和有(yǒu)關行政管理(lǐ)部門。有(yǒu)關行政管理(lǐ)部門在接到物(wù)業服務(wù)企業的報告後，應當依法對違法行為(wèi)予以制止或者處理(lǐ)。
第五十四條 供水、供電(diàn)、供氣等專業單位應當承擔分(fēn)戶計量表和分(fēn)戶計量表前管線(xiàn)、設施設備的維修養護責任。
第五十五條 物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内，規劃用(yòng)于停放機動車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用(yòng)業主共有(yǒu)的道路或者其他(tā)場地用(yòng)于停放機動車(chē)的車(chē)位，屬于業主共有(yǒu)。
建設單位所有(yǒu)的機動車(chē)停車(chē)位向業主、使用(yòng)人出租的，其收費标準應當按照價格主管部門的規定執行。
車(chē)輛在全體(tǐ)共用(yòng)部分(fēn)的停放、收費和管理(lǐ)等事項，由業主大會決定。業主大會決定對車(chē)輛停放收費的，參照價格主管部門的規定确定收費标準。業主大會成立前，車(chē)輛在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内停放的，其收費标準應當按照價格主管部門的規定執行。
車(chē)主對車(chē)輛有(yǒu)保管要求的，由車(chē)主和物(wù)業服務(wù)企業另行簽訂保管合同。
公(gōng)安(ān)、消防、搶險、救護、環衛等特種車(chē)輛執行公(gōng)務(wù)時在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内停放，不得收費。
第五十六條 物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的機動車(chē)停車(chē)位，應當提供給本物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的業主、使用(yòng)人使用(yòng)。建設單位尚未出售的停車(chē)位，應當出租給業主、使用(yòng)人停放車(chē)輛。停車(chē)位不得轉讓給物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域外的單位、個人；停車(chē)位有(yǒu)空餘的，可(kě)以臨時出租給物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域外的單位、個人。
物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内停放車(chē)輛，不得影響其他(tā)車(chē)輛和行人的正常通行。
第五十七條 新(xīn)建商(shāng)品住宅、公(gōng)有(yǒu)住宅以及住宅區(qū)内的非住宅物(wù)業出售時，物(wù)業出售人和買受人應當按照國(guó)家和本市的規定交納專項維修資金。專項維修資金應當用(yòng)于物(wù)業共用(yòng)部分(fēn)的維修、更新(xīn)和改造，不得挪作(zuò)他(tā)用(yòng)。
第五十八條 未建立首期專項維修資金或者專項維修資金餘額不足首期籌集金額百分(fēn)之三十的，業主應當按照國(guó)家和本市的相關規定、管理(lǐ)規約和業主大會的決定，及時補建或者再次籌集專項維修資金。
補建或者再次籌集專項維修資金應當采用(yòng)分(fēn)期交納的方式，并由物(wù)業服務(wù)企業在收取物(wù)業服務(wù)費時予以代收；業主大會也可(kě)以決定由業主一次性交納。
業主申請房地産(chǎn)轉移登記或者抵押登記時，應當同時向房地産(chǎn)登記機構提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。
第五十九條 專項維修資金應當存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。
受委托的物(wù)業服務(wù)企業每半年至少公(gōng)布一次專項維修資金和公(gōng)共收益的收支情況，接受業主的監督。
第六十條 專項維修資金使用(yòng)實行工(gōng)程審價和使用(yòng)程序審核。
業主委員會任期屆滿前，應當在換屆改選小(xiǎo)組的指導下委托有(yǒu)資質(zhì)的中(zhōng)介機構對專項維修資金、公(gōng)共收益的使用(yòng)情況以及業主委員會工(gōng)作(zuò)經費進行财務(wù)審計。
第六十一條 物(wù)業維修、更新(xīn)、改造和養護的費用(yòng)，按照下列規定承擔：
（一）專有(yǒu)部分(fēn)的所需費用(yòng)，由擁有(yǒu)專有(yǒu)部分(fēn)的業主承擔；
（二）部分(fēn)共用(yòng)部分(fēn)的所需費用(yòng)，由擁有(yǒu)部分(fēn)共用(yòng)部分(fēn)業主按照各自擁有(yǒu)的房屋建築面積比例共同承擔；
（三）全體(tǐ)共用(yòng)部分(fēn)的所需費用(yòng)，由物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的全體(tǐ)業主按照各自擁有(yǒu)的房屋建築面積比例共同承擔。
按照本規定設立專項維修資金的，部分(fēn)共用(yòng)部分(fēn)、全體(tǐ)共用(yòng)部分(fēn)的維修、更新(xīn)和改造費用(yòng)在專項維修資金中(zhōng)列支。
但物(wù)業的共用(yòng)部分(fēn)屬于人為(wèi)損壞的，費用(yòng)應當由責任人承擔。
第六十二條 物(wù)業部分(fēn)共用(yòng)部分(fēn)的維修、更新(xīn)和改造應當由部分(fēn)共用(yòng)的業主決定，并經專有(yǒu)部分(fēn)占部分(fēn)共用(yòng)部分(fēn)建築物(wù)總面積三分(fēn)之二以上的業主且占部分(fēn)共用(yòng)部分(fēn)總人數三分(fēn)之二以上的業主同意，其他(tā)決定事項，應當經專有(yǒu)部分(fēn)占部分(fēn)共用(yòng)部分(fēn)建築物(wù)總面積過半數的業主且占部分(fēn)共用(yòng)部分(fēn)總人數過半數的業主同意。
前款決定不得與業主大會對全體(tǐ)共用(yòng)部分(fēn)作(zuò)出的決定相抵觸；對上述決定，業主委員會應當執行。
第六十三條 機動車(chē)停車(chē)場（庫）的維修、養護費用(yòng)由其所有(yǒu)人承擔。機動車(chē)停車(chē)場（庫）的專項維修資金按照物(wù)業管理(lǐ)專項維修資金标準交納，納入業主大會的專項維修資金賬戶管理(lǐ)，單獨核算。
第六十四條 建設單位未按照規定提出成立業主大會書面報告前，專項維修資金不得動用(yòng)，住宅共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備需要維修、更新(xīn)和改造的，應當由建設單位承擔物(wù)業維修責任。
建設單位已經按照規定提出成立業主大會的書面報告但業主大會尚未成立期間，需要動用(yòng)專項維修資金的，物(wù)業服務(wù)企業應當提出維修實施方案，由物(wù)業所在地的居民(mín)委員會或者村民(mín)委員會組織征詢業主意見，經全體(tǐ)共用(yòng)部分(fēn)業主依法讨論通過後，由物(wù)業服務(wù)企業組織實施。僅涉及部分(fēn)共用(yòng)部分(fēn)的，可(kě)以提交涉及共用(yòng)部分(fēn)的業主依法讨論通過。
維修費用(yòng)經市房屋行政管理(lǐ)部門指定的中(zhōng)介機構審價後，在專項維修資金中(zhōng)列支。
第六十五條 業主應當定期對物(wù)業進行維修養護，并按照規定檢測和鑒定。
物(wù)業服務(wù)企業應當根據物(wù)業服務(wù)合同的約定，履行物(wù)業維修養護義務(wù)。
物(wù)業出現國(guó)家和本市規定的必須維修養護的情形時，業主或者物(wù)業服務(wù)企業應當及時履行維修養護義務(wù)。
第六十六條 發生下列緊急情況時，物(wù)業服務(wù)企業應當立即采取應急防範措施，并制定維修、更新(xīn)方案，同時向業主委員會和物(wù)業所在地房管辦(bàn)事處報告：
（一）電(diàn)梯、水泵故障影響正常使用(yòng)的；
（二）消防設施損壞，消防部門出具(jù)整改通知書的；
（三）外牆牆面有(yǒu)脫落危險、屋頂或外牆滲漏等情況，嚴重影響房屋使用(yòng)和安(ān)全，經有(yǒu)資質(zhì)的鑒定機構出具(jù)證明的。
前款規定涉及維修費用(yòng)需要動用(yòng)住宅專項維修資金的，業主大會成立前，物(wù)業服務(wù)企業應當持有(yǒu)關材料，報區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門審核同意，并經具(jù)有(yǒu)相應資質(zhì)的中(zhōng)介機構審價後，在專項維修資金中(zhōng)直接列支；業主大會成立後，物(wù)業服務(wù)企業應當持有(yǒu)關材料，向業主委員會提出列支住宅專項維修資金，由業主委員會審核同意，報區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門備案，并經具(jù)有(yǒu)相應資質(zhì)的中(zhōng)介機構審價後，在專項維修資金中(zhōng)列支。
發生本條第一款所列情形，未按規定實施維修和更新(xīn)、改造的，區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門可(kě)以組織代為(wèi)維修，維修費用(yòng)在專項維修資金中(zhōng)列支。
第六十七條 物(wù)業存在房屋結構安(ān)全隐患或者被鑒定為(wèi)危險房屋，可(kě)能(néng)危及公(gōng)共利益或者他(tā)人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有(yǒu)關業主應當予以配合。責任人不履行維修養護義務(wù)的，可(kě)以由物(wù)業服務(wù)企業報經業主大會同意或者直接按照管理(lǐ)規約的規定，代為(wèi)維修養護或者采取應急防範措施，費用(yòng)由責任人承擔。
第六十八條 物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的房屋外牆應當保持整潔和完好，并定期進行清洗或者粉刷，具(jù)體(tǐ)辦(bàn)法由市人民(mín)政府另行制定。
第六十九條 物(wù)業共用(yòng)部分(fēn)需要維修、養護、更新(xīn)、改造的，相關專有(yǒu)部分(fēn)的業主、使用(yòng)人應當予以配合。
供水、供電(diàn)、供氣、信息、環衛、郵政、民(mín)防等專業單位進行相關作(zuò)業需要進入物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域的,物(wù)業服務(wù)企業應當予以配合；需要進入專有(yǒu)部分(fēn)的，相關業主、使用(yòng)人應當予以配合。
上述作(zuò)業造成共有(yǒu)部分(fēn)或者專有(yǒu)部分(fēn)損失的,責任人應當依法恢複原狀、承擔賠償責任。
第五章 法律責任
第七十條 違反本規定的行為(wèi)，法律、行政法規或者本市其他(tā)法規有(yǒu)處罰規定的，依照有(yǒu)關法律、法規處理(lǐ)。
第七十一條 業主、使用(yòng)人違反管理(lǐ)規約應當承擔相應的民(mín)事責任。對違反管理(lǐ)規約的，業主委員會應當予以勸阻、制止；對不聽勸阻的，業主委員會可(kě)以在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内就相關情況予以公(gōng)示；相關業主可(kě)以依法向人民(mín)法院提起民(mín)事訴訟。
第七十二條 發現物(wù)業服務(wù)企業不再符合原資質(zhì)等級條件的，房屋行政管理(lǐ)部門應當責令限期改正；逾期不改正的，重新(xīn)核定其資質(zhì)等級，其中(zhōng)原資質(zhì)等級為(wèi)一級的，報國(guó)務(wù)院建設主管部門處理(lǐ)。
第七十三條 建設單位違反本規定第十三條第一款規定，未将物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域符合業主大會成立條件的情況書面報告物(wù)業所在地鄉、鎮人民(mín)政府或者街(jiē)道辦(bàn)事處，或者未按照規定提供有(yǒu)關資料的，由區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門責令限期改正，可(kě)處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第七十四條 違反本規定第三十三條第一款規定，物(wù)業服務(wù)企業聘用(yòng)的物(wù)業服務(wù)項目經理(lǐ)未取得相應的資格證書的，由區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門責令物(wù)業服務(wù)企業限期改正，并可(kě)處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
第七十五條 建設單位違反本規定第四十九條第二款規定，未交存物(wù)業保修金的，由區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款，并自逾期之日起按日加收萬分(fēn)之三的滞納金。
第七十六條 違反本規定第五十條第二款第一項規定，損壞房屋承重結構的，由區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門責令立即改正，恢複原狀，可(kě)處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節嚴重的，可(kě)處十萬元以上二十萬元以下的罰款。
第七十七條 違反本規定第五十條第二款第二項規定，違法搭建建築物(wù)、構築物(wù)的，由房屋、城管執法或者規劃行政管理(lǐ)部門按照職責分(fēn)工(gōng)，責令限期拆除，可(kě)處一萬元以上十萬元以下的罰款；當事人逾期未拆除的，房屋、城管執法或者規劃行政管理(lǐ)部門可(kě)以申請區(qū)、縣人民(mín)政府組織強制拆除。
對正在實施違法搭建建築物(wù)、構築物(wù)的，由房屋、城管執法或者規劃行政管理(lǐ)部門按照職責分(fēn)工(gōng)，責令立即停止施工(gōng)，可(kě)以暫扣施工(gōng)工(gōng)具(jù)、材料；拒不改正的，可(kě)以組織代為(wèi)改正，代為(wèi)改正的費用(yòng)由當事人承擔。
第七十八條 違反本規定第五十條第二款第三項、第四項、第五項規定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用(yòng)物(wù)業共用(yòng)部分(fēn)，損壞或者擅自占用(yòng)、移裝(zhuāng)共用(yòng)設施設備的，由區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門責令改正，恢複原狀，可(kě)處一千元以上一萬元以下的罰款；情節嚴重的，可(kě)處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第七十九條 業主、使用(yòng)人違反本規定第五十二條規定，擅自改變物(wù)業使用(yòng)性質(zhì)的，由區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門責令限期改正，恢複原狀，可(kě)處一萬元以上五萬元以下的罰款。
第八十條 物(wù)業服務(wù)企業違反本規定第五十三條規定，對業主、使用(yòng)人的違法行為(wèi)未予以勸阻、制止或者未在規定時間内報告有(yǒu)關行政管理(lǐ)部門的，由區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門責令改正，可(kě)處一千元以上一萬元以下的罰款。
第八十一條 建設單位違反本規定第五十六條第一款規定，不将機動車(chē)停車(chē)位提供給本物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内業主、使用(yòng)人使用(yòng)的，由區(qū)、縣房屋行政管理(lǐ)部門責令立即改正，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第八十二條 違反本規定第五十七條規定，物(wù)業出售人未按規定交納專項維修資金的，由房屋行政管理(lǐ)部門責令限期改正，可(kě)處應交專項維修資金數額一倍以下的罰款。
違反本規定第五十八條第一款規定，業主未按要求補建或者再次籌集專項維修資金的，由房屋行政管理(lǐ)部門責令限期改正。
第八十三條 當事人對房屋行政管理(lǐ)部門以及其他(tā)有(yǒu)關行政管理(lǐ)部門的具(jù)體(tǐ)行政行為(wèi)不服的，可(kě)以依照《中(zhōng)華人民(mín)共和國(guó)行政複議法》或者《中(zhōng)華人民(mín)共和國(guó)行政訴訟法》的規定，申請行政複議或者提起行政訴訟。
當事人對具(jù)體(tǐ)行政行為(wèi)逾期不申請複議，不提起訴訟，又(yòu)不履行的，作(zuò)出具(jù)體(tǐ)行政行為(wèi)的行政管理(lǐ)部門可(kě)以依法申請人民(mín)法院強制執行。
第八十四條 房屋行政管理(lǐ)部門，鄉、鎮人民(mín)政府，街(jiē)道辦(bàn)事處，房管辦(bàn)事處以及相關行政管理(lǐ)部門的工(gōng)作(zuò)人員違反本規定，有(yǒu)下列情形之一的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分(fēn)；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）違法實施行政許可(kě)或者行政處罰的；
（二）未按照本規定履行監督檢查職責的；
（三）發現違法行為(wèi)不及時查處，或者包庇、縱容違法行為(wèi)，造成後果的；
（四）其他(tā)玩忽職守、濫用(yòng)職權、徇私舞弊的情形。
第六章 附則
第八十五條 本規定中(zhōng)有(yǒu)關專業用(yòng)語的含義：
（一）專有(yǒu)部分(fēn)，是指在構造上及利用(yòng)上具(jù)有(yǒu)獨立性，由單個業主獨立使用(yòng)、處分(fēn)的物(wù)業部位。
（二）部分(fēn)共用(yòng)部分(fēn)，是指由部分(fēn)業主共同使用(yòng)、管理(lǐ)的物(wù)業部位、設施設備及場地等部分(fēn)。
（三）全體(tǐ)共用(yòng)部分(fēn)，是指由全體(tǐ)業主共同使用(yòng)、管理(lǐ)的物(wù)業部位、設施設備及場地等部分(fēn)。
第八十六條 市房屋行政管理(lǐ)部門應當制定臨時管理(lǐ)規約、管理(lǐ)規約、首次業主大會會議表決規則、業主大會議事規則、業主委員會成員候選人産(chǎn)生辦(bàn)法、業主委員會選舉辦(bàn)法、物(wù)業服務(wù)合同等示範文(wén)本。
第八十七條 非住宅物(wù)業管理(lǐ)，參照本規定執行。
第八十八條本規定自2011年4月1日起施行。
