物(wù)業百科(kē)
[上海物(wù)業]一定要了解這14條物(wù)業法律知識
1、小(xiǎo)區(qū)物(wù)業服務(wù)一般包含哪些内容?
答(dá)：小(xiǎo)區(qū)物(wù)業服務(wù)的内容應當按照小(xiǎo)區(qū)物(wù)業服務(wù)合同的約定進行。
根據《物(wù)業管理(lǐ)條例》第二條的規定，物(wù)業服務(wù)指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理(lǐ)，維護相關區(qū)域内的環境衛生和相關秩序的活動。
一般而言，物(wù)業服務(wù)具(jù)體(tǐ)包括綜合管理(lǐ)、房屋及共用(yòng)設施設備的維護管理(lǐ)、公(gōng)共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化管理(lǐ)、裝(zhuāng)飾裝(zhuāng)修管理(lǐ)服務(wù)、停車(chē)管理(lǐ)服務(wù)等内容。
2、一般的物(wù)業公(gōng)司可(kě)以為(wèi)任何小(xiǎo)區(qū)服務(wù)嗎?
答(dá)：不可(kě)以，看等級。物(wù)業公(gōng)司分(fēn)三個等級，一級資質(zhì)的物(wù)業公(gōng)司可(kě)以承接各類物(wù)業管理(lǐ)項目，二級資質(zhì)的物(wù)業公(gōng)司可(kě)承接30萬平方米以下的住宅項目，三級資質(zhì)的物(wù)業公(gōng)司可(kě)承接20萬平方米以下的住宅項目。
3、預交物(wù)業費有(yǒu)沒有(yǒu)法律上的依據?
答(dá)：按照規定，物(wù)業管理(lǐ)公(gōng)司不得違背業主或非業主使用(yòng)人的意願提前收費;經批準可(kě)以預收的，預收期不得超過6個月，對此，若是物(wù)業公(gōng)司沒有(yǒu)出示政府行政部門批準文(wén)件，可(kě)以拒交。
4、業主有(yǒu)權審查物(wù)業管理(lǐ)企業的收支嗎?
答(dá)：沒有(yǒu)。隻有(yǒu)業主委員會可(kě)以請有(yǒu)關審計部門進行審計。因為(wèi)一般的業主不具(jù)備專業的财務(wù)資質(zhì)，即使是專業财務(wù)人員也無法以個人身份提供具(jù)有(yǒu)合法效力的審計證明。
5、房屋有(yǒu)質(zhì)量問題，業主能(néng)拒交物(wù)業費嗎?
答(dá)：在物(wù)業管理(lǐ)法律關系中(zhōng)，業主應該向物(wù)業管理(lǐ)公(gōng)司給付物(wù)業費，業主是債務(wù)人，物(wù)業管理(lǐ)公(gōng)司是債權人;而在房屋買賣關系中(zhōng)，業主是債權人，開發商(shāng)是債務(wù)人。業主不能(néng)要求物(wù)業管理(lǐ)公(gōng)司為(wèi)開發商(shāng)前期的建設質(zhì)量等問題負責，因此不能(néng)以物(wù)業管理(lǐ)費來抵消前述遺留問題産(chǎn)生的損失。應該按照合同約定向物(wù)業管理(lǐ)公(gōng)司給付物(wù)業管理(lǐ)費。
至于前期出現的遺留問題，如果保修服務(wù)可(kě)以解決的，通過保修服務(wù)解決。保修服務(wù)解決不了的問題或者其他(tā)非保修方面的問題，應該由開發商(shāng)負責解決。開發商(shāng)應該按照國(guó)家法律、法規、合同約定等，承擔相應的民(mín)事責任。
6、交房後一直未裝(zhuāng)修，是否應交納物(wù)業費?
答(dá)：在物(wù)業公(gōng)司書面通知業主交費後，就算業主一直未裝(zhuāng)修居住，也應當交納物(wù)業費。
最高人民(mín)法院已經頒布了司法解釋，《關于審理(lǐ)物(wù)業服務(wù)糾紛案件具(jù)體(tǐ)應用(yòng)法律若幹問題的解釋》第六條規定：“經書面催交，業主無正當理(lǐ)由拒絕交納或者在催告的合理(lǐ)期限内仍未交納物(wù)業費，物(wù)業服務(wù)企業請求業主支付物(wù)業費的，人民(mín)法院應予支持。物(wù)業服務(wù)企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務(wù)，業主僅以未享受或者無需接受相關物(wù)業服務(wù)為(wèi)抗辯理(lǐ)由的，人民(mín)法院不予支持。”
7、不交物(wù)業費，物(wù)業公(gōng)司有(yǒu)權停水停電(diàn)嗎?
答(dá)：供水、供電(diàn)合同的雙方當事人為(wèi)業主與供水、供電(diàn)公(gōng)司;物(wù)業管理(lǐ)合同的雙方當事人為(wèi)業主與物(wù)業管理(lǐ)公(gōng)司，兩者處于不同的法律關系中(zhōng)。
停水停電(diàn)的權利是供水、供電(diàn)公(gōng)司的一項重要合同履行抗辯權，物(wù)業公(gōng)司不是供水供電(diàn)合同的主體(tǐ)，自然不享有(yǒu)供水供電(diàn)權。在物(wù)業管理(lǐ)合同中(zhōng)，約定在業主欠繳物(wù)業費的情況下，物(wù)業公(gōng)司可(kě)以以停水停電(diàn)為(wèi)懲罰手段，在合同法上屬于涉他(tā)條款，依據合同相對性原則，這種條款應征得權利人的同意，否則，為(wèi)無效條款，業主反而可(kě)以追究物(wù)業管理(lǐ)公(gōng)司的侵權損害賠償責任。在這種情況下，如果物(wù)業公(gōng)司擅自停水停電(diàn)給供水、供電(diàn)公(gōng)司造成損失，供水供電(diàn)公(gōng)司也可(kě)以向物(wù)業公(gōng)司索賠。
8、物(wù)業公(gōng)司能(néng)夠對業主進行各類罰款嗎?
答(dá)：不能(néng)。對于業主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車(chē)等行為(wèi)，物(wù)業公(gōng)司都不能(néng)罰款。
罰款是一種行政處罰行為(wèi)，隻有(yǒu)特定的行政執法單位才能(néng)對公(gōng)民(mín)進行罰款，其他(tā)個人、企業一律不得對他(tā)人進行罰款處罰。
9、不能(néng)罰款，怎麽懲治不守公(gōng)德(dé)的業主?
答(dá)：物(wù)業公(gōng)司可(kě)以通過與業主簽訂物(wù)業服務(wù)合同，約定違約行為(wèi)和違約金，一旦業主違反合同約定，亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車(chē)，物(wù)業公(gōng)司就能(néng)要求業主支付違約金，以此作(zuò)為(wèi)處罰的手段。
同理(lǐ)，業主委員會也可(kě)以和業主簽訂相應的守約協議或制定業主公(gōng)約，以此規範業主的行為(wèi)。
10、業主家被盜，物(wù)業公(gōng)司是否一定要賠償?
答(dá)：這個事情得分(fēn)情況讨論。
《物(wù)業管理(lǐ)條例》第四十七條，“物(wù)業管理(lǐ)企業應當協助做好物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的安(ān)全防範工(gōng)作(zuò)。”
但是，保安(ān)服務(wù)内容不包含對住戶室内财産(chǎn)的安(ān)全保衛工(gōng)作(zuò)。物(wù)業公(gōng)司收取的保安(ān)費僅用(yòng)于維持小(xiǎo)區(qū)公(gōng)共秩序和日常巡視，并非是對小(xiǎo)區(qū)内特定的人、财、物(wù)予以管理(lǐ)。隻要保安(ān)服務(wù)達到規定的要求，物(wù)業公(gōng)司就沒有(yǒu)法律責任。
11、住在底層的業主還要交電(diàn)梯費嗎?
答(dá)：高層住宅中(zhōng)的首層住戶在沒有(yǒu)特殊約定的前提下，應該與其他(tā)樓層住戶一樣，承擔電(diàn)梯運行維護費。
一棟住宅，按所有(yǒu)權可(kě)劃分(fēn)為(wèi)兩部分(fēn)，即專有(yǒu)部分(fēn)和共有(yǒu)部分(fēn)。專有(yǒu)部分(fēn)是指各産(chǎn)權人獨立使用(yòng)的單元空間，共有(yǒu)部分(fēn)是指不屬于單個産(chǎn)權人所有(yǒu)而供全體(tǐ)産(chǎn)權人使用(yòng)的空間、部位、設施和設備。高層住宅的電(diàn)梯系統屬共有(yǒu)部分(fēn)中(zhōng)的共用(yòng)設備，共有(yǒu)部分(fēn)的特性是：産(chǎn)權上屬全體(tǐ)産(chǎn)權人所有(yǒu)，功能(néng)上供全體(tǐ)産(chǎn)權人使用(yòng)，實物(wù)形态上不能(néng)分(fēn)割給各産(chǎn)權人。按照我國(guó)現行物(wù)業管理(lǐ)的有(yǒu)關政策規定，住宅專有(yǒu)部分(fēn)由産(chǎn)權人自行負責維護管理(lǐ)，住宅共有(yǒu)部分(fēn)由物(wù)業管理(lǐ)企業統一負責維護管理(lǐ)，其費用(yòng)由全體(tǐ)産(chǎn)權人分(fēn)攤。
自然，電(diàn)梯運行維護費用(yòng)也應由全體(tǐ)産(chǎn)權人分(fēn)攤。
12、業主沒在家，物(wù)業應該幫忙代收快遞嗎?
答(dá)：一般情況下，如果業主沒有(yǒu)和物(wù)管簽訂代收代管協議或繳納保管費用(yòng)，物(wù)管人員或保安(ān)并無義務(wù)代簽收業主包裹;若在業主授權或征得業主同意下代簽收了包裹，那麽物(wù)管人員或保安(ān)就必須承擔代為(wèi)保管的職責和義務(wù)，假如這一過程中(zhōng)不慎造成包裹丢失或損壞，那麽代簽人就需要承擔相應責任。
13、怎樣申請動用(yòng)物(wù)業維修基金?
答(dá)：根據《商(shāng)品住宅專項維修資金使用(yòng)管理(lǐ)暫行規定》，開發商(shāng)、購(gòu)房者繳納的公(gōng)共維修基金要全部到位，使用(yòng)前由小(xiǎo)區(qū)的業主大會和業主委員來統一決策。
申請程序是：
由業主委員會将維修項目及預算在小(xiǎo)區(qū)公(gōng)示，經過業主大會三分(fēn)之二以上業主投票表決同意後，再向區(qū)房産(chǎn)局提出申請，申請通過後，才會劃撥預算總額的80%費用(yòng);工(gōng)程竣工(gōng)後，再與業主大會據實結算，按戶分(fēn)攤。電(diàn)梯、内外牆、公(gōng)共樓道等小(xiǎo)區(qū)共用(yòng)設施設備維修時，可(kě)申請動用(yòng)維修基金。
14、小(xiǎo)區(qū)的車(chē)位所有(yǒu)權到底屬于誰?
答(dá)：《物(wù)權法》第七十三條規定，建築區(qū)劃内的道路，屬于業主共有(yǒu)，但屬于城鎮公(gōng)共道路的除外。建築區(qū)劃内的綠地，屬于業主共有(yǒu)，但屬于城鎮公(gōng)共綠地或者明示屬于個人的除外。建築區(qū)劃内的其他(tā)公(gōng)共場所、公(gōng)用(yòng)設施和物(wù)業服務(wù)用(yòng)房，屬于業主共有(yǒu)。
“《物(wù)權法》第七十四條規定，建築區(qū)劃内，規劃用(yòng)于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿足業主的需要。建築區(qū)劃内，規劃用(yòng)于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用(yòng)業主共有(yǒu)的道路或者其他(tā)場地用(yòng)于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業主共有(yǒu)。”
