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物(wù)業服務(wù)企業、開發公(gōng)司、業主之間是什麽關系

分(fēn)享到:


       物(wù)業服務(wù)企業、開發公(gōng)司、業主之間是什麽關系?大家有(yǒu)很(hěn)多(duō)誤區(qū),部分(fēn)同行一直認為(wèi)開發是給物(wù)業企業提供飯碗的衣食父母,貌似有(yǒu)道理(lǐ),如果沒有(yǒu)開發公(gōng)司建造物(wù)業,就不會有(yǒu)物(wù)管公(gōng)司管理(lǐ)物(wù)業,但這隻是一條産(chǎn)業鏈銜接的問題,在房地産(chǎn)行業和後期物(wù)業服務(wù)行業,屬上下遊不同的産(chǎn)業,是會計和出納、醫(yī)生和護士的關系,平等的在同一産(chǎn)業鏈上,不同階段的服務(wù)同一标的内容過程,開發是制造單位,是第二産(chǎn)業,物(wù)業是圍繞開發制造出來的産(chǎn)品依據産(chǎn)品擁有(yǒu)人要求提供對該産(chǎn)品提供保值增值服務(wù)的單位,是第三産(chǎn)業。雖然都是基于一個平台,但其過程的不同,因此,物(wù)管與開發屬于比肩位置,下面我們來具(jù)體(tǐ)分(fēn)析一下:
 
  一、在法律層面看
 
  物(wù)管和開發面對同一消費者:業主,但與業主間産(chǎn)生的法律關系是涉及兩個不同性質(zhì)的合同,即商(shāng)品房買賣合同與物(wù)業服務(wù)合同。根據合同相對性原理(lǐ),合同主要在特定的合同當事人之間發生,合同中(zhōng)也不能(néng)擅自為(wèi)第三人設定合同上的義務(wù)。另外,因為(wèi)開發商(shāng)事先并未獲得物(wù)業公(gōng)司的授權,事後又(yòu)未取得其的追認。因此開發商(shāng)與物(wù)業公(gōng)司也不構成代理(lǐ)關系。物(wù)業公(gōng)司獨立對項目進行物(wù)業管理(lǐ),獨立享有(yǒu)權利、承擔義務(wù)。開發商(shāng)作(zuò)為(wèi)房屋買賣合同關系的一方在指定了專門的物(wù)業管理(lǐ)單位之後即與物(wù)業管理(lǐ)事項脫離關系,也無權将收取物(wù)業費——這一物(wù)業管理(lǐ)單位的主要權利擅自進行處分(fēn)。因此,物(wù)管與開發屬于平等的、相對獨立的比肩位置。
 
  二、開發企業與物(wù)業管理(lǐ)企業之間的關系
 
  雖然物(wù)管和開發處于相對平等、獨立的位置,但在前期,二者又(yòu)是一個有(yǒu)機的、不可(kě)分(fēn)割的整體(tǐ),開發企業在沒有(yǒu)銷售完商(shāng)品房之前,擁有(yǒu)這些待銷售的房屋,從産(chǎn)權歸屬上講,它本身也是業主,相對于其他(tā)單個的小(xiǎo)業主而言,通常叫大業主。與其他(tā)的銷售行為(wèi)不同,商(shāng)品房銷售是一個逐漸的過程,不可(kě)能(néng)等到開發商(shāng)銷售完所有(yǒu)房屋,購(gòu)房人全部人住,成立業主大會以後,才來選聘物(wù)業管理(lǐ)企業實施物(wù)業管理(lǐ)服務(wù)。商(shāng)品房銷售階段的物(wù)業管理(lǐ)服務(wù),也就是前期物(wù)業服務(wù),客觀上隻能(néng)由建設單位選聘物(wù)業管理(lǐ)企業來實施。《條例》規定,前期物(wù)業服務(wù)合同由建設單位和物(wù)業管理(lǐ)企業來簽訂。但物(wù)業管理(lǐ)企業提供服務(wù)的對象不僅是建設單位,主要還是逐漸人住的購(gòu)房人,或者說小(xiǎo)業主。這樣,合同的簽訂者和合同權利義務(wù)的承受者在一定程度上是分(fēn)離的,并不完全一緻。為(wèi)了解決這個問題,《條例》要求,購(gòu)房人在與開發建設單位簽訂的購(gòu)房合同中(zhōng),必須包含建設單位與物(wù)業管理(lǐ)企業簽訂的前期物(wù)業服務(wù)合同的内容,從而讓購(gòu)房人承擔前期物(wù)業服務(wù)合同中(zhōng)約定的關于物(wù)業管理(lǐ)的權利義務(wù)。因此,業主在前期物(wù)業管理(lǐ)階段接受物(wù)業管理(lǐ)服務(wù),實際上是建立在兩個合同基礎之上的:一個是建設單位與物(wù)業管理(lǐ)企業簽訂的前期物(wù)業服務(wù)合同,一個是建設單位與購(gòu)房人簽訂的包含前期物(wù)業服務(wù)内容的商(shāng)品房銷售合同。開發建設單位在物(wù)業管理(lǐ)活動中(zhōng)的義務(wù)是:制定業主臨時公(gōng)約并明示買受人、住宅物(wù)業必須通過招投标的方式選聘物(wù)業管理(lǐ)企業、提供必要的物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房、不得擅自處分(fēn)物(wù)業共用(yòng)部位和公(gōng)用(yòng)設施設備、在保修期限和保養範圍内承擔物(wù)業的保修責任等。
 
  三、質(zhì)保期結束,房屋全部銷售後業主及物(wù)業管理(lǐ)企業的關系
 
  這時候業主是物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内物(wù)業管理(lǐ)的重要責任主體(tǐ),開發除主體(tǐ)結構保修外,已經完成銷售合同所約定的權利義務(wù),今後物(wù)業服務(wù)合同成為(wèi)标的唯一權利義務(wù)内容,物(wù)業管理(lǐ)本質(zhì)上是業主對物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内共同利益的維護和管理(lǐ)。業主對自己的房屋套内部分(fēn)獨立享有(yǒu)所有(yǒu)權,離不開樓梯、電(diàn)梯、供水、供電(diàn)、供氣、中(zhōng)央空調等設施設備這些共用(yòng)部分(fēn),也離不開對建築物(wù)所占土地的共同使用(yòng)。正由于業主之間這種不可(kě)分(fēn)割的物(wù)上的關聯關系,多(duō)個業主之間形成了共同利益和共同事務(wù)。《條例》在進行制度設計時,充分(fēn)考慮既尊重單個業主意願,又(yòu)維護全體(tǐ)業主的共同利益,确立了業主大會制度。明确物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内全體(tǐ)業主組成業主大會,業主大會按照《條例》和業主大會議事規則确定的程序作(zuò)出的決定。
 
  四、這兩個不同階段,充分(fēn)體(tǐ)現出物(wù)管和開發處于比肩的位置。但二者合作(zuò)、共赢、相互依賴是不可(kě)以分(fēn)割的
 
  作(zuò)為(wèi)房地産(chǎn)行業産(chǎn)業鏈的末端,物(wù)業管理(lǐ)行業也随着房地産(chǎn)業的發展而發展。經過實踐證明,物(wù)業管理(lǐ)與房地産(chǎn)開發是一個産(chǎn)業鏈中(zhōng)不同的環節,是兩個關系密切、分(fēn)工(gōng)合作(zuò)的行業,在這個階段,物(wù)業管理(lǐ)作(zuò)為(wèi)一個新(xīn)興的、朝陽的行業,快速發展起來,與房地産(chǎn)行業相比,更有(yǒu)發展的潛力。可(kě)以預見物(wù)業管理(lǐ)無論在房地産(chǎn)開發的前期項目定位、規劃設計,還是在施工(gōng)建設、交房入住、品牌支撐等方面,都将扮演越來越重要的角色,對房地産(chǎn)開發的影響力也會越來越大,社會及房地産(chǎn)開發商(shāng)也将越來越重視物(wù)業管理(lǐ)的作(zuò)用(yòng)。
 
  房地産(chǎn)開發過程一般分(fēn)為(wèi)八個步驟、三個階段:
 
  八個步驟:投資機會尋找、投資機會篩選、可(kě)行性方案研究、獲取土地使用(yòng)證、規劃設計與方案報批,簽署有(yǒu)關合作(zuò)協議、施工(gōng)建設與竣工(gōng)驗收、市場營銷與物(wù)業管理(lǐ)。四個階段:投資機會選擇與決策分(fēn)析、前期工(gōng)作(zuò)、建設階段、租售階段。
 
  物(wù)業管理(lǐ)的介入根據房地産(chǎn)的開發過程可(kě)分(fēn)為(wèi)三個階段:
 
  項目前期定位及規劃設計階段:
 
  在項目整體(tǐ)定位後,也要進行物(wù)業管理(lǐ)總定位,要确定與項目定位相适應的、同标準的物(wù)管方案;并在項目規劃設計階段,本着人性化、合理(lǐ)、節約原則,在基礎設施設備、生活配套等方面提供具(jù)體(tǐ)的意見和看法。有(yǒu)許多(duō)都是細節的問題,雖不至于影響到整個項目,但都是房地産(chǎn)開發企業水平高低的具(jù)體(tǐ)表現。
 
  如:公(gōng)共區(qū)域方面,考慮交通系統、停車(chē)系統、公(gōng)共活動場所的設置合理(lǐ)性;公(gōng)共設施、設備配套問題:空調安(ān)裝(zhuāng)位置、電(diàn)梯等設備,都應該是根據項目的檔次需要,配置相應的級别;電(diàn)力的配置;會所的配置;涉及将來有(yǒu)運行費用(yòng)和維護成本問題;綠化景觀(水系)、水、電(diàn)、氣、暖等方面。
 
  前期物(wù)業管理(lǐ)階段:要進行具(jù)體(tǐ)的物(wù)業管理(lǐ)工(gōng)作(zuò),這個階段的主要工(gōng)作(zuò)是配合房地産(chǎn)項目建設期間的一些事項,比如現場施工(gōng)監控(特别是隐蔽工(gōng)程部分(fēn)的監控);提前了解項目情況,做好基礎工(gōng)作(zuò)。内部驗房;交房及維修整改。
 
  交房:按規定此階段是由開發商(shāng)給業主交接房屋,物(wù)業公(gōng)司正式開始物(wù)業管理(lǐ)的具(jù)體(tǐ)工(gōng)作(zuò)。目前流行的方式是開發商(shāng)除辦(bàn)理(lǐ)手續外,其他(tā)工(gōng)作(zuò)大部分(fēn)都要委托物(wù)業公(gōng)司代行其責。這個階段的重點工(gōng)作(zuò)是交房後的維修整改及裝(zhuāng)修管理(lǐ)。發現的問題,應積極協助業主督促開發商(shāng)、建設單位及時整改維修。此類問題的責任方雖然是開發商(shāng)及建設單位,但業主主要是與物(wù)業管理(lǐ)人員接觸,物(wù)管人員應該努力幫助業主解決好此類問題。如不能(néng)積極解決,業主會把牢騷怨氣都發洩在物(wù)業公(gōng)司方面,容易産(chǎn)生與物(wù)業管理(lǐ)的對立情緒。反之,積極處理(lǐ)、努力溝通,既解決了問題,又(yòu)在這個過程中(zhōng)建立了業主與物(wù)業公(gōng)司的相互信任、相互理(lǐ)解的友好關系,為(wèi)以後開展物(wù)業服務(wù)工(gōng)作(zuò)打下了良好的基礎。
 
  成熟期物(wù)業管理(lǐ)階段:開發商(shāng)的身影已漸行漸遠(yuǎn),剩下的主要是業主與物(wù)業公(gōng)司之間的關系了。物(wù)業管理(lǐ)在此階段的核心工(gōng)作(zuò)是如何為(wèi)業主服務(wù),按物(wù)業管理(lǐ)的根本定義來說主要有(yǒu)兩方面的内容:一是管理(lǐ)好物(wù)業,使其保值、升值;二是為(wèi)業主提供良好的生活環境、氛圍。好的物(wù)業管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)将給業主帶來優質(zhì)的服務(wù),在業主享受生活的同時,其擁有(yǒu)的物(wù)業也不斷升值,增加了大家對開發商(shāng)的贊譽和對品牌的忠誠度,那麽開發商(shāng)的品牌也得到了提升。所以,此階段雖然主要是物(wù)業管理(lǐ)方面的内容,但其實對開發商(shāng)的聲譽、品牌都有(yǒu)很(hěn)大的影響,甚至直接影響到開發商(shāng)以後項目的開發行為(wèi),這時候,開發公(gōng)司也不能(néng)忽視物(wù)業服務(wù)的作(zuò)用(yòng)。
 
  五、物(wù)管與開發即便是關聯企業,也不影響其比肩位置
 
  銷售房屋不同于一般商(shāng)品的銷售,良好的售後服務(wù)不亞于房屋本身,房屋的售後服務(wù)實際就是物(wù)業管理(lǐ)。由于我國(guó)物(wù)業管理(lǐ)起步不久,專業化、市場化經營尚未成熟,物(wù)業管理(lǐ)企業與開發企業這種“兒子為(wèi)父親”打工(gōng)的關系将在一定時間内存在。因此,房産(chǎn)開發企業把宣傳企業理(lǐ)念、塑造企業形象的突破點定在物(wù)業管理(lǐ)上是一種明智之舉。
 
  物(wù)業管理(lǐ)對房地産(chǎn)企業的促進和推動在房地産(chǎn)開發的不同階段、不同層面都起到不同的作(zuò)用(yòng)。
 
  共同的市場目标和服務(wù)客戶使二者形成了房地産(chǎn)生産(chǎn)銷售和管理(lǐ)服務(wù)完整産(chǎn)業發展鏈條上的兩個環節,一條旨在把房地産(chǎn)業做大做強的地紐帶把開發和物(wù)管公(gōng)司緊密地連接在一起。物(wù)業公(gōng)司提供的物(wù)業服務(wù)于房地産(chǎn)公(gōng)司在市場競争和發展戰略密切相關,所采取的物(wù)業管理(lǐ)服務(wù)舉措,既達到了提升開發公(gōng)司在房地産(chǎn)市場的競争優勢的目的,又(yòu)建立了物(wù)管行業的品牌形象,形成了做大物(wù)業市場的核心能(néng)力,可(kě)謂雙赢。
 
  綜上所述,我們可(kě)以得出結論:雖然房地産(chǎn)開發與物(wù)業管理(lǐ)是兩個獨立的行業,處于比肩位置,但在房地産(chǎn)開發過程中(zhōng)兩者的結合貫穿始終,并相互幫助與支撐,一個好的房地産(chǎn)項目、一個成功的房地産(chǎn)項目一定是房地産(chǎn)開發與物(wù)業管理(lǐ)結合得比較好的産(chǎn)物(wù)。
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