物(wù)業服務(wù)企業、開發公(gōng)司、業主之間是什麽關系
物(wù)業服務(wù)企業、開發公(gōng)司、業主之間是什麽關系？大家有(yǒu)很(hěn)多(duō)誤區(qū)，部分(fēn)同行一直認為(wèi)開發是給物(wù)業企業提供飯碗的衣食父母，貌似有(yǒu)道理(lǐ)，如果沒有(yǒu)開發公(gōng)司建造物(wù)業，就不會有(yǒu)物(wù)管公(gōng)司管理(lǐ)物(wù)業，但這隻是一條産(chǎn)業鏈銜接的問題，在房地産(chǎn)行業和後期物(wù)業服務(wù)行業，屬上下遊不同的産(chǎn)業，是會計和出納、醫(yī)生和護士的關系，平等的在同一産(chǎn)業鏈上，不同階段的服務(wù)同一标的内容過程，開發是制造單位，是第二産(chǎn)業，物(wù)業是圍繞開發制造出來的産(chǎn)品依據産(chǎn)品擁有(yǒu)人要求提供對該産(chǎn)品提供保值增值服務(wù)的單位，是第三産(chǎn)業。雖然都是基于一個平台，但其過程的不同，因此，物(wù)管與開發屬于比肩位置，下面我們來具(jù)體(tǐ)分(fēn)析一下：
一、在法律層面看
物(wù)管和開發面對同一消費者：業主，但與業主間産(chǎn)生的法律關系是涉及兩個不同性質(zhì)的合同，即商(shāng)品房買賣合同與物(wù)業服務(wù)合同。根據合同相對性原理(lǐ)，合同主要在特定的合同當事人之間發生，合同中(zhōng)也不能(néng)擅自為(wèi)第三人設定合同上的義務(wù)。另外，因為(wèi)開發商(shāng)事先并未獲得物(wù)業公(gōng)司的授權，事後又(yòu)未取得其的追認。因此開發商(shāng)與物(wù)業公(gōng)司也不構成代理(lǐ)關系。物(wù)業公(gōng)司獨立對項目進行物(wù)業管理(lǐ)，獨立享有(yǒu)權利、承擔義務(wù)。開發商(shāng)作(zuò)為(wèi)房屋買賣合同關系的一方在指定了專門的物(wù)業管理(lǐ)單位之後即與物(wù)業管理(lǐ)事項脫離關系，也無權将收取物(wù)業費——這一物(wù)業管理(lǐ)單位的主要權利擅自進行處分(fēn)。因此，物(wù)管與開發屬于平等的、相對獨立的比肩位置。
二、開發企業與物(wù)業管理(lǐ)企業之間的關系
雖然物(wù)管和開發處于相對平等、獨立的位置，但在前期，二者又(yòu)是一個有(yǒu)機的、不可(kě)分(fēn)割的整體(tǐ)，開發企業在沒有(yǒu)銷售完商(shāng)品房之前，擁有(yǒu)這些待銷售的房屋，從産(chǎn)權歸屬上講，它本身也是業主，相對于其他(tā)單個的小(xiǎo)業主而言，通常叫大業主。與其他(tā)的銷售行為(wèi)不同，商(shāng)品房銷售是一個逐漸的過程，不可(kě)能(néng)等到開發商(shāng)銷售完所有(yǒu)房屋，購(gòu)房人全部人住，成立業主大會以後，才來選聘物(wù)業管理(lǐ)企業實施物(wù)業管理(lǐ)服務(wù)。商(shāng)品房銷售階段的物(wù)業管理(lǐ)服務(wù)，也就是前期物(wù)業服務(wù)，客觀上隻能(néng)由建設單位選聘物(wù)業管理(lǐ)企業來實施。《條例》規定，前期物(wù)業服務(wù)合同由建設單位和物(wù)業管理(lǐ)企業來簽訂。但物(wù)業管理(lǐ)企業提供服務(wù)的對象不僅是建設單位，主要還是逐漸人住的購(gòu)房人，或者說小(xiǎo)業主。這樣，合同的簽訂者和合同權利義務(wù)的承受者在一定程度上是分(fēn)離的，并不完全一緻。為(wèi)了解決這個問題，《條例》要求，購(gòu)房人在與開發建設單位簽訂的購(gòu)房合同中(zhōng)，必須包含建設單位與物(wù)業管理(lǐ)企業簽訂的前期物(wù)業服務(wù)合同的内容，從而讓購(gòu)房人承擔前期物(wù)業服務(wù)合同中(zhōng)約定的關于物(wù)業管理(lǐ)的權利義務(wù)。因此，業主在前期物(wù)業管理(lǐ)階段接受物(wù)業管理(lǐ)服務(wù)，實際上是建立在兩個合同基礎之上的：一個是建設單位與物(wù)業管理(lǐ)企業簽訂的前期物(wù)業服務(wù)合同，一個是建設單位與購(gòu)房人簽訂的包含前期物(wù)業服務(wù)内容的商(shāng)品房銷售合同。開發建設單位在物(wù)業管理(lǐ)活動中(zhōng)的義務(wù)是：制定業主臨時公(gōng)約并明示買受人、住宅物(wù)業必須通過招投标的方式選聘物(wù)業管理(lǐ)企業、提供必要的物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房、不得擅自處分(fēn)物(wù)業共用(yòng)部位和公(gōng)用(yòng)設施設備、在保修期限和保養範圍内承擔物(wù)業的保修責任等。
三、質(zhì)保期結束，房屋全部銷售後業主及物(wù)業管理(lǐ)企業的關系
這時候業主是物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内物(wù)業管理(lǐ)的重要責任主體(tǐ)，開發除主體(tǐ)結構保修外，已經完成銷售合同所約定的權利義務(wù)，今後物(wù)業服務(wù)合同成為(wèi)标的唯一權利義務(wù)内容，物(wù)業管理(lǐ)本質(zhì)上是業主對物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内共同利益的維護和管理(lǐ)。業主對自己的房屋套内部分(fēn)獨立享有(yǒu)所有(yǒu)權，離不開樓梯、電(diàn)梯、供水、供電(diàn)、供氣、中(zhōng)央空調等設施設備這些共用(yòng)部分(fēn)，也離不開對建築物(wù)所占土地的共同使用(yòng)。正由于業主之間這種不可(kě)分(fēn)割的物(wù)上的關聯關系，多(duō)個業主之間形成了共同利益和共同事務(wù)。《條例》在進行制度設計時，充分(fēn)考慮既尊重單個業主意願，又(yòu)維護全體(tǐ)業主的共同利益，确立了業主大會制度。明确物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内全體(tǐ)業主組成業主大會，業主大會按照《條例》和業主大會議事規則确定的程序作(zuò)出的決定。
四、這兩個不同階段，充分(fēn)體(tǐ)現出物(wù)管和開發處于比肩的位置。但二者合作(zuò)、共赢、相互依賴是不可(kě)以分(fēn)割的
作(zuò)為(wèi)房地産(chǎn)行業産(chǎn)業鏈的末端，物(wù)業管理(lǐ)行業也随着房地産(chǎn)業的發展而發展。經過實踐證明，物(wù)業管理(lǐ)與房地産(chǎn)開發是一個産(chǎn)業鏈中(zhōng)不同的環節，是兩個關系密切、分(fēn)工(gōng)合作(zuò)的行業，在這個階段，物(wù)業管理(lǐ)作(zuò)為(wèi)一個新(xīn)興的、朝陽的行業，快速發展起來，與房地産(chǎn)行業相比，更有(yǒu)發展的潛力。可(kě)以預見物(wù)業管理(lǐ)無論在房地産(chǎn)開發的前期項目定位、規劃設計，還是在施工(gōng)建設、交房入住、品牌支撐等方面，都将扮演越來越重要的角色，對房地産(chǎn)開發的影響力也會越來越大，社會及房地産(chǎn)開發商(shāng)也将越來越重視物(wù)業管理(lǐ)的作(zuò)用(yòng)。
房地産(chǎn)開發過程一般分(fēn)為(wèi)八個步驟、三個階段：
八個步驟：投資機會尋找、投資機會篩選、可(kě)行性方案研究、獲取土地使用(yòng)證、規劃設計與方案報批，簽署有(yǒu)關合作(zuò)協議、施工(gōng)建設與竣工(gōng)驗收、市場營銷與物(wù)業管理(lǐ)。四個階段：投資機會選擇與決策分(fēn)析、前期工(gōng)作(zuò)、建設階段、租售階段。
物(wù)業管理(lǐ)的介入根據房地産(chǎn)的開發過程可(kě)分(fēn)為(wèi)三個階段：
項目前期定位及規劃設計階段：
在項目整體(tǐ)定位後，也要進行物(wù)業管理(lǐ)總定位，要确定與項目定位相适應的、同标準的物(wù)管方案；并在項目規劃設計階段，本着人性化、合理(lǐ)、節約原則，在基礎設施設備、生活配套等方面提供具(jù)體(tǐ)的意見和看法。有(yǒu)許多(duō)都是細節的問題，雖不至于影響到整個項目，但都是房地産(chǎn)開發企業水平高低的具(jù)體(tǐ)表現。
如：公(gōng)共區(qū)域方面，考慮交通系統、停車(chē)系統、公(gōng)共活動場所的設置合理(lǐ)性；公(gōng)共設施、設備配套問題：空調安(ān)裝(zhuāng)位置、電(diàn)梯等設備，都應該是根據項目的檔次需要，配置相應的級别；電(diàn)力的配置；會所的配置；涉及将來有(yǒu)運行費用(yòng)和維護成本問題；綠化景觀（水系）、水、電(diàn)、氣、暖等方面。
前期物(wù)業管理(lǐ)階段：要進行具(jù)體(tǐ)的物(wù)業管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)，這個階段的主要工(gōng)作(zuò)是配合房地産(chǎn)項目建設期間的一些事項，比如現場施工(gōng)監控（特别是隐蔽工(gōng)程部分(fēn)的監控）；提前了解項目情況，做好基礎工(gōng)作(zuò)。内部驗房；交房及維修整改。
交房：按規定此階段是由開發商(shāng)給業主交接房屋，物(wù)業公(gōng)司正式開始物(wù)業管理(lǐ)的具(jù)體(tǐ)工(gōng)作(zuò)。目前流行的方式是開發商(shāng)除辦(bàn)理(lǐ)手續外，其他(tā)工(gōng)作(zuò)大部分(fēn)都要委托物(wù)業公(gōng)司代行其責。這個階段的重點工(gōng)作(zuò)是交房後的維修整改及裝(zhuāng)修管理(lǐ)。發現的問題，應積極協助業主督促開發商(shāng)、建設單位及時整改維修。此類問題的責任方雖然是開發商(shāng)及建設單位，但業主主要是與物(wù)業管理(lǐ)人員接觸，物(wù)管人員應該努力幫助業主解決好此類問題。如不能(néng)積極解決，業主會把牢騷怨氣都發洩在物(wù)業公(gōng)司方面，容易産(chǎn)生與物(wù)業管理(lǐ)的對立情緒。反之，積極處理(lǐ)、努力溝通，既解決了問題，又(yòu)在這個過程中(zhōng)建立了業主與物(wù)業公(gōng)司的相互信任、相互理(lǐ)解的友好關系，為(wèi)以後開展物(wù)業服務(wù)工(gōng)作(zuò)打下了良好的基礎。
成熟期物(wù)業管理(lǐ)階段：開發商(shāng)的身影已漸行漸遠(yuǎn)，剩下的主要是業主與物(wù)業公(gōng)司之間的關系了。物(wù)業管理(lǐ)在此階段的核心工(gōng)作(zuò)是如何為(wèi)業主服務(wù)，按物(wù)業管理(lǐ)的根本定義來說主要有(yǒu)兩方面的内容：一是管理(lǐ)好物(wù)業，使其保值、升值；二是為(wèi)業主提供良好的生活環境、氛圍。好的物(wù)業管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)将給業主帶來優質(zhì)的服務(wù)，在業主享受生活的同時，其擁有(yǒu)的物(wù)業也不斷升值，增加了大家對開發商(shāng)的贊譽和對品牌的忠誠度，那麽開發商(shāng)的品牌也得到了提升。所以，此階段雖然主要是物(wù)業管理(lǐ)方面的内容，但其實對開發商(shāng)的聲譽、品牌都有(yǒu)很(hěn)大的影響，甚至直接影響到開發商(shāng)以後項目的開發行為(wèi)，這時候，開發公(gōng)司也不能(néng)忽視物(wù)業服務(wù)的作(zuò)用(yòng)。
五、物(wù)管與開發即便是關聯企業，也不影響其比肩位置
銷售房屋不同于一般商(shāng)品的銷售，良好的售後服務(wù)不亞于房屋本身，房屋的售後服務(wù)實際就是物(wù)業管理(lǐ)。由于我國(guó)物(wù)業管理(lǐ)起步不久，專業化、市場化經營尚未成熟，物(wù)業管理(lǐ)企業與開發企業這種“兒子為(wèi)父親”打工(gōng)的關系将在一定時間内存在。因此，房産(chǎn)開發企業把宣傳企業理(lǐ)念、塑造企業形象的突破點定在物(wù)業管理(lǐ)上是一種明智之舉。
物(wù)業管理(lǐ)對房地産(chǎn)企業的促進和推動在房地産(chǎn)開發的不同階段、不同層面都起到不同的作(zuò)用(yòng)。
共同的市場目标和服務(wù)客戶使二者形成了房地産(chǎn)生産(chǎn)銷售和管理(lǐ)服務(wù)完整産(chǎn)業發展鏈條上的兩個環節，一條旨在把房地産(chǎn)業做大做強的地紐帶把開發和物(wù)管公(gōng)司緊密地連接在一起。物(wù)業公(gōng)司提供的物(wù)業服務(wù)于房地産(chǎn)公(gōng)司在市場競争和發展戰略密切相關，所采取的物(wù)業管理(lǐ)服務(wù)舉措，既達到了提升開發公(gōng)司在房地産(chǎn)市場的競争優勢的目的，又(yòu)建立了物(wù)管行業的品牌形象，形成了做大物(wù)業市場的核心能(néng)力，可(kě)謂雙赢。
綜上所述，我們可(kě)以得出結論：雖然房地産(chǎn)開發與物(wù)業管理(lǐ)是兩個獨立的行業，處于比肩位置，但在房地産(chǎn)開發過程中(zhōng)兩者的結合貫穿始終，并相互幫助與支撐，一個好的房地産(chǎn)項目、一個成功的房地産(chǎn)項目一定是房地産(chǎn)開發與物(wù)業管理(lǐ)結合得比較好的産(chǎn)物(wù)。
